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02/11/2017

Mutui, è boom di richieste per l'acquisto di immobili alle aste giudiziarie


A settembre 2017 il 5% delle richieste online di mutui bancari ha riguardato immobili


all'asta. Dall'Osservatorio congiunto sulla erogazione di mutui emerge la convenienza


nell'acquistare una casa messa in vendita giudiziaria, spendendo cifre considerevolmente


inferiori. L'asta giudiziaria consiste nella vendita forzata di un immobile di proprietà di un


soggetto insolvente. In Italia ogni anno ci sono 250mila esecuzioni immobiliari. Dai dati si


evince che chi ha chiesto un finanziamento per comprare un immobile all'asta ha cercato


di ottenere, in media, 88.900 euro equivalenti al 63% del valore dello stesso.


Una pratica su tre arriva dalla Lombardia che, nei preventivi, precede Lazio (15%) e


Veneto (10%). Mentre per quanto riguarda le effettive richieste presentate, la Lombardia è


ancora prima fra le regioni (30%), ma ha alle spalle, l’Emilia Romagna (12%) e il Lazio


(10%). Il mercato delle aste immobiliari sta diventando sempre più interessante anche per


le banche, tanto è vero che ormai quasi tutti gli istituti hanno prodotti dedicati e alcuni


applicano a questo genere di finanziamenti tassi uguali a quelli riservati ai mutui


tradizionali.



La convenienza delle operazioni relative alle aste, si riverbera anche sui tempi della


pratica: ci vogliono solo tre mesi per arrivare al termine, 1 mese e mezzo in meno rispetto


a una vendita tradizionale. Questo perché chi cerca un mutuo in asta lo fa dopo aver


individuato l’immobile e questo si traduce in tempi più brevi per giungere all’erogazione e


dettati dalla procedura stessa.




05/08/2016


Le agevolazioni fiscali per gli acquisti di immobili all’asta  

 L’articolo 16 del D.L. n. 18/2016, convertito dalla L. n. 49/2016, ha introdotto un regime di notevole favore per gli acquisti di immobili all’asta ma, ad oggi, lo sconto fiscale è previsto solo fino al 31 dicembre 2016.
 L’agevolazione consiste nella possibilità di corrispondere le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 200 ciascuna) relativamente agli acquisti di immobili perfezionati nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare oppure nell’ambito di una procedura fallimentare. 
In mancanza di tale agevolazione, l’acquirente dell’immobile all’asta sarebbe stato tenuto al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 9% da applicarsi sul valore dell’immobile fiscalmente rilevante, unitamente alle imposte ipo-catastali in misura fissa di € 50, ordinariamente dovute per gli acquisti di “seconde case” o di immobili “commerciali”.
 Preliminarmente all’analisi della nuova agevolazione si vuole in questa sede evidenziare che, in relazione al concetto di “valore fiscalmente rilevante” per gli acquisti all’asta, la sentenza n. 6/2014 pronunciata dalla Corte Costituzionale, poi recepita dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 2/2014, ha esteso il criterio di determinazione della base imponibile del “prezzo valore” (consistente nella quantificazione della base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro e ipo-catastali in misura pari al valore catastale dell’immobile piuttosto che in misura pari al prezzo di compravendita) anche ai trasferimenti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze avvenuti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.
Passando all’esame della “tassa piatta” per gli immobili venduti all’asta va specificato che le procedure interessate sono quelle di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV del codice di procedure civile, o delle procedure di vendita di cui all’articolo 107 del R.D. n. 267/1942. 
Considerato che la norma inizialmente in vigore ha subito alcune modifiche in fase di conversione di legge, è opportuno quindi riepilogare lo sviluppo normativo e le regole applicabili ratione temporis. Va innanzitutto osservato che nel testo originario del decreto legge, in vigore dal 16 febbraio 2016, non venivano previste particolari restrizioni nell’accesso all’agevolazione fiscale, né in ordine alla qualità dei soggetti (persone fisiche o giuridiche, privati o esercenti imprese, arti o professioni), né in ordine alla tipologia di immobili.
L’unica condizione per l’applicabilità delle imposte agevolate sull’acquisto era la dichiarazione di impegno, da rilasciarsi a cura dell’acquirente, al ritrasferimento degli immobili acquistati all’asta entro i due anni successivi all’acquisto.
Inoltre, veniva previsto – nell’ipotesi di mancato trasferimento entro il termine del biennio dall’acquisto – ilrecupero delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria, unitamente agli interessi di mora e alla sanzione amministrativa del 30 per cento.
Infine, la stesura iniziale dell’articolo 16 precisava la decorrenza del termine triennale di decadenza per l’azione di accertamento dell’Amministrazione finanziaria finalizzata al recupero delle imposte ordinarie, da computarsi a partire della fine del biennio dall’acquisto all’asta.
La L. n. 49/2016, in fase di conversione del decreto legge n. 18/2016, ha tuttavia apportato una serie di modifiche, restringendo il campo di applicazione della norma.
A partire dal 15 aprile 2016, infatti, l’agevolazione fiscale per le aste immobiliari spetta solo relativamente agliacquisti effettuati da soggetti che svolgono attività di impresa.
Come regola generale, quindi, sono escluse dall’agevolazione gli acquisti effettuati dalle persone fisiche che intervengono all’asta immobiliare come “privati”. In altri termini, potranno fruire dell’agevolazione fiscale solo gli operatori professionali del settore, ovvero coloro che acquistano il cespite all’asta nell’ambito dell’esercizio della loro attività d’impresa.
Per tali operatori resta l’obbligo di rivendita dell’immobile entro i due anni dall’acquisto e, in mancanza diritrasferimento nel predetto termine, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono recuperate nella misura ordinaria, con applicazione di una sanzione amministrativa del 30 per cento, oltre agli interessi di mora.
Tuttavia, i privati non sono sempre e comunque esclusi dal nuovo beneficio fiscale.
Infatti, il successivo comma 2-bis introdotto in fase di conversione in legge consente anche alle persone fisiche agenti al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa di fruire di questo particolare sconto, ma solo nell’ipotesi in cui l’acquirente soddisfi, relativamente all’immobile acquistato all’asta, i requisiti “prima casa”, di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Resta pertanto evidente che, salvo che per il periodo di vigenza del decreto legge, a partire dal 15 aprile 2016 l’acquisto nell’ambito di un’asta fallimentare di un immobile “commerciale” (ad esempio, un negozio) da parte di un privato non potrà più fruire delle imposte di registro e ipo-catastali fisse, in quanto non ricorrono i requisiti “prima casa”, trattandosi di un immobile non avente destinazione abitativa.
Lo stesso dicasi in caso di acquisto all’asta di un immobile abitativo qualificato di lusso (categorie A/1, A/8 o A/9); il privato non potrà fruire di agevolazioni fiscali, considerato che il richiamo alle condizioni previste per la concessione dell’agevolazione “prima casa” richiede che oggetto del trasferimento debba essere un’abitazione (e/o sue pertinenze, nei limiti prescritti dalla suddetta nota II-bis), con l’esclusione delle abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9.
Giova evidenziare che, relativamente agli acquisti di “prima casa” all’asta perfezionati da “privati”, non vi è alcun obbligo di rivendita dell’immobile entro il biennio successivo.
In tali casi trovano infatti applicazione le ordinarie regole previste per la decadenza dall’agevolazione “prima casa”; ad esempio, in caso di dichiarazioni mendaci rese nell’atto di acquisto, vi sarà il recupero della maggiori imposte, oppure – in caso di rivendita del bene prima del compimento del quinquennio dall’acquisto – si verificherà la decadenza dall’agevolazione, salvo che il contribuente non provveda al riacquisto di un’abitazione principale nel termine di un anno dalla vendita.
Come anticipato in apertura del presente contributo, l’agevolazione fiscale in esame ha effetto solo per gli atti emessi fino al 31 dicembre 2016. È ragionevole ritenere che il Legislatore valuterà l’impatto sulle vendite giudiziarie dei prossimi mesi, per poi decidere se estendere ulteriormente il periodo agevolato.


12/09/2016

Una crisi senza fine, case e alberghi all’asta.


La crisi economica continua a mietere vittime, con un balzo in avanti del 46% negli ultimi sei mesi. Una fotografia, quella della vendita forzata degli immobili,  tanto che il numero di abitazioni all’incanto è aumentato. Un valore, quello attuale, che di fatto riporta questo settore del mercato ai livelli di un anno fa, non consolidando quell'inversione di tendenza registrata all’inizio del 2016, quando è stato invece riscontrato un calo. È quanto emerge dal rapporto semestrale sulle aste immobiliari del Centro Studi Sogeea.

La situazione in Italia

Poco più di un quinto degli immobili oggetto dello studio, pari a 6.090 unità, è localizzato in Lombardia, regione che si dimostra in controtendenza rispetto al Nord Italia facendo registrare un incremento del 12,5% sul dato di gennaio. A seguire ci sono il Lazio (2.957, +28,6%), la Sicilia, che con le sue 2.842 case all’asta si è prodotta in un balzo in avanti del 44,2%, il Piemonte (2.536, -7,4%) e il Veneto, che in sei mesi ha in pratica dimezzato la quantità di immobili sul mercato (2.411 contro i 4.348 di inizio anno, -44,5%). Seguono ancora la Toscana (2.321 immobili all’asta, +35,5% rispetto a gennaio), la Campania (1.965, +55,1%), la Puglia (1.606, addirittura +77,6%) e la Calabria (1.251, +64,6%). A livello di province, invece, spiccano le 1.624 case all’asta di Roma, con Bergamo a quota 1.419 davanti a Milano (1.266), Torino (1.207) e Napoli (891).

L’intervento

“Il quadro che ne scaturisce è quello di un Paese diviso in due, con un Mezzogiorno che continua a faticare tremendamente a uscire dalla crisi e un Nord che sembra invece in risalita - spiega l’ingegner Sandro Simoncini, presidente di Sogeea e direttore del Centro studi – Le regioni settentrionali si sono dimostrate evidentemente anche più reattive nel recepire e nello sfruttare le novità legislative introdotte, come quella sull’imposta di registro, producendo un’accelerazione nelle tempistiche di vendita e facendo sì che i nuovi arrivi di immobili sul mercato non compensassero le operazioni andate a buon fine. Si può contestualmente ipotizzare che, nel Nord Italia, le persone che si trovano in difficoltà economico-finanziaria stiano fortunatamente diminuendo e che gli istituti di credito siano meno aggressivi nei confronti di chi è in sofferenza. Le banche, in effetti, sono consapevoli che il valore degli immobili è drasticamente calato negli ultimi anni e, di conseguenza, un’asta non le farebbe comunque rientrare dei capitali erogati. Cresce il numero di piccoli imprenditori, artigiani, commercianti che sono riusciti a far fronte per anni alle proprie difficoltà ma che, sul lungo periodo, non possono che pagare un dazio altissimo, arrivando a intaccare anche il patrimonio più prezioso: la prima casa. C’è infatti un dato assai uniforme a livello nazionale - prosegue Simoncini - che dimostra come sia sempre la fascia di reddito medio bassa a pagare il tributo più rilevante alla crisi: il 66% delle abitazioni all’asta ha un prezzo inferiore ai 100.000 euro, percentuale che sale addirittura fino all’89% se si prendono in esame anche gli immobili appartenenti alla fascia tra 100.000 e 200.000 euro. Nella stragrande maggioranza dei casi, insomma, non si tratta certo di case di particolare pregio”.



20/12/2016


Asta giudiziaria e agevolazioni fiscali: la proroga al 30 giugno 2017

Tutto merito dell'art. 7 del disegno di legge di bilancio 2017 che ha espressamente provveduto a prorogare i termini concessi dalla precedente Legge per godere del bonus fiscale connesso all’acquisto di immobili all’asta giudiziaria. La proroga è stata fissata in sei mesi: il termine ultimo per poter godere dell’agevolazione fiscale è il 30 giugno 2017.

Si tratta di un importante intervento Legislativo che ha, ancora una volta, il chiarissimo intento di cercare di rinvigorire il mercato immobiliare ormai “morente” sotto il peso della pressante crisi economica.

Alleggerendo le imposte sui trasferimenti di immobili acquistati nell’ambito delle vendite fallimentari e delle procedura esecutive, il Legislatore ha voluto incentivare la partecipazione alle aste giudiziarie. E i dati positivi non sono tardati ad arrivare: in seguito all’introduzione del bonus fiscale, il mondo delle aste giudiziarie è stato interessato da un vero e proprio “boom”.

Del resto, l’agevolazione fiscale concessa con il D.L. n. 18 del 14 febbraio 2016 è davvero ghiotta essendo stata introdotta l’imposta di registro in misura fissa.

Dunque, chi acquista un bene immobile all’asta giudiziaria dovrà corrispondere un’imposta di registro pari a 200 euro in luogo dell’aiquota del 9% che fino a qualche tempo fa era calcolata sulla base del valore di assegnazione del bene.

Asta giudiziaria e “bonus” fiscale: chi può godere dell’agevolazione?

Non tutti possono godere delle agevolazioni fiscali connesse all’acquisto di beni immobili all’asta giudiziaria.

Il Legislatore ha infatti fissato alcuni limiti ben precisi alla fruibilità del bonus fiscale. Innanzitutto, possono godere delle agevolazioni fiscali sia i privati (che acquistino un immobile non di lusso) sia le imprese.

La prima importante limitazione fissata dalla Legge è a carico dei privati che, per fruire del bonus fiscale, non dovranno rivendere l’immobile acquistato all’asta prima di cinque anni. A carico delle imprese, invece, la Legge ha posto un obbligo del tutto opposto: le imprese che acquistano un bene immobile all’asta giudiziaria dovranno, infatti, rivendere tale bene entro cinque anni dall’acquisto. Ricordiamo che, in precedenza, l’obbligo per le imprese di rivendere l’immobile era fissato in due anni dall’acquisto all’asta giudiziaria.

E’ bene evidenziare, inoltre, che l’impresa può demolire, dividere oppure trasformare (in tutto o in parte) il bene immobile acquistato all’asta giudiziaria prima delle rivendita.


Cosa accade alle imprese e ai privati in caso di inottemperanza dell’obbligo?

Se l’impresa omette di trasferire il bene immobile acquistato in occasione dell’asta giudiziaria, sarà ovviamente assoggettata ad una sanzione ben precisa. In particolare, nella fattispecie in esame, le imprese saranno tenute a corrispondere le imposte dovute nella misura ordinaria. A questa prima sanzione va ad aggiungersene un’altra: le imprese che non si occupano del trasferimento dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria nei successivi cinque anni saranno inoltre tenute a corrispondere una sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora.

Anche i privati che non rispettino il dettato della Legge e che, dunque, rivendano il bene immobile acquistato all’asta giudiziaria entro cinque anni, dovranno corrispondere le imposte dovute nella misura ordinaria e pagare la sanzione amministrativa del 30% con gli interessi di mora.

Asta giudiziaria e bonus fiscale: i correttivi voluti dall’Agenzia delle Entrate

E’ possibile che un’impresa, dopo aver acquistato l’immobile all’asta giudiziaria, non voglia rivenderlo. Nello stesso tempo, è possibile che il privato voglia invece trasferire il bene acquistato nonostante gli obblighi imposti dalla Legge.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate che, con la circolare n. 27/E del 13 giugno, ha confermato il contenuto delle risoluzioni 105/E/2011 e 112/E/2012.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti confermato che, se l’impresa oppure il privato non possano o non vogliano rispettare il dettato normativo, potranno evitare l’applicazione delle sanzioni previste presentando un’istanza di rinuncia prima della scadenza del termine.

In questo modo, i privati e le imprese non solo eviteranno l’applicazione della sanzione amministrativa ma eviteranno anche il pagamento degli interessi di mora.

Scaduto il termine previsto per la presentazione dell’istanza di rinuncia, i privati e le imprese potranno sempre e comunque ricorrere al ravvedimento operoso con conseguente applicazione nei loro confronti di sanzioni ridotte.


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